在租赁地上建造房产销售要缴土地增值税吗

　　一家房地产开发企业的财务人员最近很困惑，他所在的公司开发的房地产未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，只是租赁土地若干年，他们在租赁土地上建造的房产销售是否要征土地增值税？

　　根据《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四条规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有两层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。

　　所以，根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。

“以地补路”路款需区分对待

　　一家房地产开发企业按“以地补路”的方式取得了土地，但是该单位在支付修路款时，取得的是政府部门财政收据，那么企业支付的修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？其修路成本和承担工程的成本，又能否看作是其取得土地的成本？

　　根据相关规定，采用“以地补路”方式取得的土地，如果道路是由其他单位施工的，并且财政部门或其他部门已代付了修路费用，向代付单位支付的修路费取得的是财政收据，可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工，支付的修路费取得的是财政收据，则不能作为取得土地使用权支付的金额。

　　与此同时，土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。

哪些费用可以计入房地产开发成本？

　　一些房地产企业常常会将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，那么，这些应付账款可以计入开发成本吗？如果房地产开发企业在进行土地增值税清算时，无法完整地提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，又该如何进行土地增值税的清算？还有一些杂七杂八的费用，比如编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等等，是否也可以作为房地产开发成本予以扣除？这些都是房地产企业财务人员在纳税过程中常常遇见的问题。

　　根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。

　　对于无法提供完整资料的相关费用，根据相关规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　至于编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用，因为是与工程招标相关的费用，可以按国家财务会计制度的规定计入有关成本，并按土地增值税政策规定扣除。

利息支出如何扣除要看有无金融机构证明

　　房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款，利息支出在计算土地增值税时能否扣除？这个问题恐怕并不是每个房地产企业财务人员都能将来龙去脉说得清清楚楚。

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

　　房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。