3月份是京15条全面落实的一个月,受到政策的影响,3月楼市交易出现了较大幅度下降。不过,受到政策影响,3月份新房的成交价格出现了下降。随着调控目标的出台,北京楼市房价的整体下行压力增大。
新房成交量同比下降
据北京市房地产交易管理网的数据统计显示,3月份(截止到3月30日)新房成交5385套,环比2月份的3535套增加了52%,但同比2010年3月的8460套,仍然下降了36%,近四成。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:随着存款准备金率将再次上调0.5个百分点,流动性被再度收紧,开发商融资更加困难,开发商降价促销、快速销售回款的压力越来越大,今年早些时候开盘的项目越来越多地加入到打折促销的行列。随着五一结婚季的临近,也刺激了近几周销售量的攀升,使得3月份的销售量较2月份有所上升。
链家地产首席分析师张月表示,3月份整体成交量与2月份相比有所上涨,这只是一种个别表象,不具有代表性。首先,2月份春节假期以及18-24日停签期拉低了2月份的总体网签量。其次,由于网签具有滞后性,3月份的实际成交已经回落,这从同比的数据上就可看出。随着北京调控目标的出台,观望将更加严重,楼市交易量还会走低。
成交价格下调两成
受到调控的影响,3月份楼市成交价格出现了较大幅度下调,下调幅度达到两成,这在以往比较少见。
据亚豪机构的统计,3月份,住宅成交价格在19000元/平方米左右,而2月份的住宅成交价格达到了24000元/平方米,环比降幅达到20%以上。
亚豪机构市场总监郭毅分析,3月份京15条全面落实,这也使得楼市的供应结构和交易结构发生了变化,3月份出现了低价盘的集中成交。刚需购房成为了购房主体,投资性需求被挤出市场,高价盘成交量大减,从而大幅拉低了成交均价。而3月29日,北京市又公布了“稳中有降”的调控目标,房价下行的压力将更大。
北京房地产协会秘书长陈志表示,房价下调是必然趋势,信贷紧缩,准备金上调,都让开发商资金压力陡增,加之限购政策、调控目标的出台,房价走低不可避免。
二手房成交大幅走低
据北京房地产交易管理网数据显示:截止到3月30日,北京3月二手房住宅交易总套数为10493套,虽然环比2月有一定上涨,但是主要原因为2月的春节假期等影响。而与2009年、2010年同期相比,今年3月北京二手房成交量明显下降近6成。目前来看,3月份的日均住宅套数成交量为350套,相比调控前的750套左右,下降幅度超过一半,楼市依然处于明显的低迷中。
中原三级市场总监张大伟认为,3月份成交量呈现明显下降的主要原因是政策影响。调控政策压力大,相比之前两轮调控,第三轮调控在3月份的全面执行,特别是限购政策非常严厉,使得半数意向购房者资格受限,无法再入市。其次,由于处于调控政策的初期,20%-30%的购房者对未来的房价预期或是看降或是不明朗,观望情绪浓厚。3月份新增房客源量与2月份相比,新增房客源量大约下降了15%。业主和购房者都持有观望态度,等待市场趋势进一步明朗才会决定继续观望还是择机入市。
业主扛价意愿仍较强
据“链家地产”市场研究部统计,3月二手房成交均价大约是20180元/平方米,与2月份基本持平。而房源挂牌价与2月份相比,也没有明显下降,只有极个别业主着急用钱出售时的议价空间增加,总价大约可降5万-10万左右,但是数量稀少,未影响到整体市场。
张月认为,新一轮调控执行才将近1个半月,二手房业主仍有较强的扛价意愿属于正常的市场现象,并且当前业主倾向于看进一步市场趋势后再做决定。市场买卖双方的博弈进一步加深。
21世纪不动产首席分析师常智表示,北京2011年房价调控目标“稳中有降”,对市场影响很大,购房者有望更理智地对待局部区域的个别市场现象,“追涨”“追量”的恐慌性购房行为可能减少,而根据自身的实际需求择机入市可能成为未来市场主流情绪。在此基础上,4月份成交量与3月份相比,预计不会产生明显波动,成交量难有明显上涨,如若市场能够持续处于低成交水平,房价有望回调。
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一季度京土地成交冷清收场
土地出让金较去年明显下降 仅为159.3亿元
受政策调控等多重因素的影响,今年一季度北京的土地供应量较去年显著下降,且土地出让金也出现了较大幅度的下滑,为159.3亿元,仅为去年的32.7%。随着日前北京市土地供应计划的出台,第一季度的最后两天,北京市连续推出13宗土地入市,业内人士认为,4月份或将迎来一个供地的小高峰。
土地出让金仅为去年三成
据北京市土地整理储备中心的公告显示,截止到3月31日,北京市土地市场共成交46块土地,总成交面积达441.6万平方米,土地出让金总额达159.3亿元。
而据历史数据显示,去年第一季度,北京市土地市场共成交59块土地,总成交面积达664.5万平方米,土地出让金总额达486亿元。据此计算,今年一季度的土地出让金仅为去年的32.7%。
一季度,北京市共供应经营性用地37宗,已成交20宗,还有17宗待成交,总成交面积约为240.3万平方米,为北京市带来了约140.9亿元的土地收入。
在供应的37宗土地中,除了7宗纯住宅用地以外,其余的均为商业金融用地等其他性质用地。而在已成交的土地中,纯住宅用地更是凤毛麟角,只有两宗,总建筑规模约为3.24万平方米,总成交价约为2.38亿元。
与较少的住宅用地供应相比,商业金融用地及多功能用地较为活跃,18宗其他性质用地的建筑规模达237万平方米,是住宅用地供应量的73倍,而这18宗土地的总成交价高达138.5亿元,是住宅用地成交价的58倍。
4月或将迎来供地小高峰
一季度土地供应的短缺局面有望在4月份得到缓解,随着北京市土地供应计划的出台,一季度的最后两天,北京市土地整理储备中心连续推出13宗地,合计提供建筑面积达190万平方米。
但4月入市的地块多位于郊区,主要集中在顺义、平谷、大兴等区域,五环内只有一宗不足一万平方米的土地入市。业内人士预计,4月份可能迎来一个供地的小高峰。
对于目前的土地供应情况,北京中原分析认为,虽然土地供应开始明显增加,但城区住宅供应处于绝对短缺状态,去年全年的土地供应中仅有20%为城六区土地,而今年这个占比将会更少,郊区的住宅用地占比将更大。目前,北京五环内的土地资源已处于稀缺状态。此外,今年的土地供应市场还有另外一个特点,就是保障房供应增加,目前来看,北京落实第三轮调控的力度明显更高,效果也更值得期待。
“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为,经过几个月的居住用地平淡期,开发商拿地的积极性应该会有所提高,但由于自身资金情况趋紧,在整体调控大环境下,开发商仍将保持理智,居住用地的价格也不会明显上涨。
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3月楼市开盘量下降近五成
在经历前两个月的开盘低迷之后,3月份,北京楼市开盘量略有起色,不过,较去年同期仍然下降近五成。在楼市买卖双方观望气氛下,开发商试图通过小幅降价试探市场。
海淀昌平无盘入市
每年前两月是楼市的传统淡季,北京市场上无论放量还是交易量均比较低,3月在经历了“寒冬”之后,北京楼市开始回暖,但与往年相比放量相差悬殊。
据搜房网数据监控中心统计,3月北京共18项目开盘,其中仅含2个纯新盘,虽然环比上月开盘数量增加明显,但是同比去年减少47%,去年3月北京共34项目开盘,而2009年3月更是高达36项目开盘。
从放量区域来看,3月开盘项目中城六区、郊区数量各占一半,其中朝阳区依旧项目最多,有5个楼盘3月开盘,其中包括龙湖全新盘龙湖长楹天街;紧随其后的是丰台、大兴、房山,各有3个项目开盘;而一向备受购房者关注的热点区域海淀、昌平3月则无盘入市。
开盘价格降一成
统计显示,在3月开盘的18项目中,就有11个项目主推100平米以下户型,其中7个项目主推目前市场上最受青睐的80平米左右小户型,此外7个项目主推100平米以上的大户型。
“现在不仅仅要看买房者有没有钱,还要看有没有资格。” 一位开发商向记者感慨,“‘限购令’等楼市政策出台后,都不清楚到底有多少人具有购买资格,在目标客户都没搞明白之前,匆忙开盘风险太大。”
虽然部分项目出现明显降价促销,不过,在开发商观望之下,普遍性的明显降价行为并未出现,更多楼盘将推出不同程度的优惠力度,以吸引更多的购房者。3月总体开盘均价22661元/平方米,同比去年25812元/平方米降12.21%。
楼市预期逐渐明朗
链家地产市场研究中心张月认为,北京“稳中有降”的调控目标无疑体现出政府调控楼市的强大决心,此次调控目标出台之后,如若一定时间内调控效果仍未达到理想状态,再次加码将成为一种必然的市场预期。
事实上,4月开发商开始加大推盘量,截至3月31日,北京市共有40个项目计划4月开盘,其中纯新盘13个,老项目后期27个。此外,4月优惠打折楼盘数量为126个,其中折扣变动的楼盘数量为25个,调整率占20%,新增优惠打折楼盘13个,占总数近10%。
北京大学不动产研究中心主任陈国强认为,如果严格执行“京15条”中的各项政策,政府完全有能力实现“稳中有降”的房价调控目标,目前楼市买卖双方的观望气氛,将在未来几月内逐渐消散。 |