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网站首页 >> 疑问解答 >> 出售非住宅、普通住宅房营业税和所得税如何交纳？
出售非住宅、普通住宅房营业税和所得税如何交纳？
问：因家中发生意外急用现金，分别出售从开发商购买的非住宅营业用房和普通住房各一套，从领证到现在不满五年，非住宅面积100平方米、普通住宅面积120平方米，出售的价格均低于原购房发票价格及缴纳契税的价格。请问营业税和所得税如何交纳？



答：您好！根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）的规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
根据《个人所得税法》及《实施条例》的规定，个人转让商业用房取得的收入，应当按照“财产转让所得”项目计算个人所得税，以转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额乘以20%计算个人所得税。
根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]第016号）的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，能够提供原购房发票的，可以差额缴纳5.6%的营业税金及附加。房屋转让合同，双方均按“产权转移书据”缴纳0.1%的印花税。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。根据《契税暂行条例》相关规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。因此买房人需要缴纳3%的契税。
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